登記官の調査（実地調査権）とは｜不動産登記法29条と表示登記の職権

この記事の要点

登記官の調査は、表示に関する登記について、申請があった場合や職権で登記しようとする場合に、登記官が不動産の表示に関する事項を調べることです（不動産登記法29条）。

必要があるときは、日出から日没までの間に限り不動産を検査でき、所有者その他の関係者に質問したり文書の提示を求めたりできます（実地調査権）。

これは表示に関する登記が職権でもできることとつながる仕組みで、原則として申請に基づく権利に関する登記とは性質が異なります。

登記官の調査とは、表示に関する登記について、申請があった場合や職権で登記しようとする場合に、必要があると認めるときに、登記官が不動産の表示に関する事項を調べることです（不動産登記法29条）。

表示に関する登記は、土地や建物の物理的な現況（地目・地積・床面積など）を公示するものです。書類だけでは現況が正しいか判断できないことがあるため、登記官には現地を確かめる権限が与えられています。

登記官ができる調査の内容

登記官は、調査の必要があると認めるときに、次のことができます。

実地調査をする職員は、その身分を示す証明書を携帯し、関係者の請求があったときはこれを提示しなければなりません。検査ができるのは日中（日出から日没まで）に限られる点が、よく問われるポイントです。

登記官の実地調査は、表示に関する登記の特徴と結びついています。

表示に関する登記は現況を正しく反映させる必要があるため、職権登記や実地調査がしくみとして用意されています。一方、権利に関する登記は当事者の申請を前提とし、登記官が現地を調べることは原則ありません。

令和5年度（午後の部）では、登記官の調査について、調査ができる場面（表示に関する登記であること）、実地調査が日出から日没までに限られること、関係者への質問や文書提示を求められることなどが問われました。「表示に関する登記だから実地調査がある」「検査は日中に限る」を押さえておくと対応できます。

まちがえやすいポイント

登記官が不動産を検査できるのは「日出から日没までの間」に限られます。夜間に検査できるわけではありません。また、この実地調査は表示に関する登記についての仕組みで、権利に関する登記で登記官が現地を調べることは原則として予定されていない、という違いもあわせて押さえましょう。

Q. 登記官は、表示に関する登記の調査のため、必要があれば夜間でも不動産を検査できる。○か×か。

×。検査ができるのは日出から日没までの間に限られます。

Q. 登記官は、実地調査の際に、不動産の所有者その他の関係者に質問したり文書の提示を求めたりできる。○か×か。

○。不動産登記法29条により、質問や文書（電磁的記録を含む）の提示を求めることができます。

Q. 登記官の実地調査は、所有権や抵当権などの権利に関する登記についても当然に行われる。○か×か。

×。実地調査は表示に関する登記についての仕組みで、権利に関する登記で登記官が現地を調べることは原則として予定されていません。

登記官の調査は、表示に関する登記について不動産の現況を確かめる仕組みで、日出から日没までの実地調査、関係者への質問・文書提示の請求ができます。

「表示に関する登記だから実地調査がある」「検査は日中（日出から日没）に限る」をセットで覚えましょう。

この論点が問われた過去問の解説です（新しい年度から順）。

参考にした資料

・不動産登記法29条（登記官による調査）／調査ができる場面・実地調査（日出から日没）・質問・文書提示について、条文および土地家屋調査士・法令データベースの解説で確認

・令和5年度午後の部（登記官の調査）／法務省公式問題

※制度・取扱いは変更されることがあります。最新の情報は法務局・法務省でご確認ください。内容確認日：2026年6月13日。

この記事を書いた人

独学で学ぶ土地家屋調査士編集部

土地家屋調査士試験の用語・条文・記述式・測量計算を、法務省の公式情報と最新の法令に照らして整理しています。