令和7年 土地家屋調査士 午後 第13問 解説｜敷地権
令和7年度（午後の部）第13問は、敷地権に関する正誤問題（組合せ）です。敷地権の目的である土地の地目変更・合筆や、区分建物の合併、分離処分を可能とする規約が問われました。
正しいものの組合せを選びます。
問題
敷地権に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものの組合せは、後記1から5までのうち、どれか。
ア 敷地権である旨の登記がされている土地については、当該敷地権である旨の登記を抹消した後でなければ、地目を宅地以外の地目に変更する登記の申請をすることができない。
イ 区分建物とその敷地権の目的となる土地の各所有権の登記名義人の住所が一致していない場合であっても、各登記名義人の同一性を証する情報を添付情報とすれば、登記名義人の住所の変更又は更正の登記をすることなく、敷地権の発生を原因とする区分建物の表題部の変更の登記の申請をすることができる。
ウ 隣接する2筆の土地のいずれにも敷地権である旨の登記がされている場合には、当該2筆の土地についての合筆の登記の申請をすることができる。
エ 甲建物及び乙建物がいずれも区分建物であり、甲建物についてのみ敷地権の登記がある場合であっても、建物の合併の登記の申請をすることができる。
オ 一棟の建物に属する区分建物全部についての表題登記を申請する場合において、そのうちの一部の区分建物についてのみ専有部分とその専有部分に係る敷地利用権の分離処分を可能とする規約が設定されているときは、他の区分建物についてのみ敷地権に関する事項を申請情報とする当該登記の申請をすることができる。
- アイ
- アエ
- イウ
- ウオ
- エオ
出典：法務省ウェブサイト「令和7年度（2025年）土地家屋調査士試験問題」「正解」（午後の部 第13問）
ポイント
敷地権は、区分建物とその敷地利用権を一体として扱い、分離して処分できないようにする仕組みです。敷地権である旨の登記がされた土地は、区分建物と切り離した動きに制限がかかります。
敷地権である旨の登記がされている2筆の土地は、そのままでは合筆できません（ウが誤り）。合筆の制限や、敷地権の登記がある建物どうしの合併の可否が、この問題の判断の分かれ目でした。細かい取扱いは先例・実務の運用に及ぶため、当サイトでは公表された正解（エ・オが正しい）と、敷地権・分離処分の禁止という枠組みの確認までにとどめます。敷地権の基本は下の関連記事へ。
参考にした資料
- 敷地権（区分所有法・不動産登記法44条1項9号ほか）と分離処分の禁止・合筆の制限（法41条）を当サイトの論点記事で整理。敷地権のある土地・建物の合筆・合併・分離処分可能規約の細目は先例・実務の運用による
- 令和7年度 土地家屋調査士試験 午後の部 第13問／法務省 公式問題・正解
※法令・取扱いは変更されることがあります。最新の法令・先例をご確認ください。内容確認日：2026年7月16日。正解は法務省公表の正解（午後第13問＝5）によります。
正解：5（エ・オが正しい）
正しいのは記述エと記述オです（ア・イ・ウは誤り）。