建物の合併の登記の制限｜合併できない5つの場合（不動産登記法56条）

建物の合併の登記とは、別々に登記されている複数の建物を、登記記録の上で1個の建物にまとめる登記です。たとえば、ある建物を別の建物の附属建物として一体化する場合などに行います。

もっとも、権利関係がそろっていない建物どうしを勝手に1個にまとめると、登記記録の上で権利関係が混乱します。そこで不動産登記法56条は、合併できない場合を定めています。

合併の登記ができない5つの場合（56条）

次のいずれかにあたる建物については、建物の合併の登記をすることができません。

大まかにいえば、所有者・持分がそろっていること、所有権の登記の有無がそろっていることが、合併の前提になっています。共用部分である旨の登記がある建物は、そもそも単独で所有権の対象にならないため合併できません。

5号の例外（同一の担保権など）

5号の「所有権等以外の権利に関する登記がある建物」については、例外があります。合併後の建物の登記記録にそのまま登記できるもの（たとえば、登記の目的・受付番号・登記原因などが同一の担保権など、合併後の建物全体に通じるもの）であれば、合併が認められます。

抵当権などの権利の登記があっても、すべての建物について内容が同じでそろっている場合には、合併しても権利関係が混乱しないためです。

土地の合筆の制限との対応

建物の合併の制限は、土地の合筆の制限と発想が共通しています。どちらも「所有者・持分がそろっているか」「所有権の登記の有無がそろっているか」「他の権利の登記があるか」を見て、登記記録の上で1個にまとめてよいかを判断します。土地（合筆）と建物（合併）をセットで整理すると効率的です。

過去問での問われ方

令和4年度（午後の部）では、建物の合併の登記について、合併ができない場合（所有者や持分が異なる、所有権の登記の有無が異なる、共用部分である旨の登記がある等）や、附属建物とする合併の手続などが問われました。「所有者・持分・所有権登記の有無がそろっていること」「共用部分である旨の登記がある建物は合併できない」を押さえておくと対応できます。

理解度チェック

まとめ

建物の合併の登記は、共用部分である旨の登記がある建物、所有者や持分が異なる建物、所有権の登記の有無が異なる建物、他の権利の登記がある建物（例外あり）ではできません。

「所有者・持分・所有権登記の有無がそろっているか」を確認し、土地の合筆の制限と対応させて覚えましょう。

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