建物の合体と合併の違い｜物理的に1個になる合体と登記上まとめる合併

この記事の要点

合体は、増築などで複数の建物が物理的にくっついて1個の建物になることです。申請義務があり、抵当権などがあっても登記します。

合併は、物理的な工事はせず、複数の建物を登記上1個（主＋附属）にまとめることです。任意ですが、合併禁止事項の制限があります。

「物理的に1個か／登記上まとめるだけか」が、2つの大きな違いです。

建物の合体とは、増築などによって数個の建物が物理的に接続し、1個の建物になることです。

これに対して、建物の合併とは、物理的な工事をせずに、数個の建物を登記の上で1個の建物（主である建物と附属建物）にまとめることです。

名前が似ていますが、物理的に1個になるか、登記上まとめるだけか、で大きく違います。順番に整理します。

建物の合体とは？物理的に1個になる

合体は、たとえば2個の建物の中間を増築してつなげるなど、物理的に1個の建物になってしまった場合です。

物理的に1個になった以上、そのままにはできず、合体の登記をしなければなりません（申請義務）。たとえ一方に抵当権が設定されていても、合体は起きてしまっているので、登記をして合体後の建物に権利を引き継ぎます。

建物の合併とは？登記上1個にまとめる

合併は、物理的な工事はせず、別々に建っている建物を登記の上だけで1個にまとめる手続です。母屋と物置を、主である建物と附属建物からなる1個の建物にする、といったイメージです。

合併をするかどうかは任意ですが、合併禁止事項という制限があります。所有者が異なる場合や、一方に抵当権があって他方にない場合などは、合併できません。

2つの違いを比較

項目	合体	合併
物理的な変化	あり（くっついて1個になる）	なし（登記上まとめるだけ）
申請	義務（しなければならない）	任意（するかは自由）
権利の制限	抵当権などがあっても登記する	合併禁止事項に触れるとできない

合体は物理的にくっついて1個の建物になること（申請義務あり）、合併は物理的には別のまま登記上1個にまとめること（任意・合併禁止事項あり）。※イメージ図です。

過去問での問われ方

合体・合併は、択一で問われます。

令和6年度（午後の部）では、第5問で合体に伴う登記（抵当権の登記名義人の承諾など）が、第16問で建物の合併の登記の可否（仮登記がある場合・共用部分である旨の登記がある場合など）が題材になりました。「物理的に1個になる合体（義務）」と「登記上まとめる合併（任意・制限あり）」の区別を押さえておくと対応できます。

まちがえやすいポイント

合体は、抵当権などがあっても登記しなければなりません（物理的に1個になっているため）。一方、合併は任意で、合併禁止事項（所有者が異なる、一方に抵当権があり他方にない等）があるとできません。「物理的に1個＝合体（義務）／登記上まとめる＝合併（任意・制限）」で区別しましょう。

理解度チェック

Q. 2個の建物の中間を増築して物理的に1個の建物になった場合は、合体の登記をする。○か×か。

○。物理的に1個になっているため合体で、申請義務があります。抵当権などがあっても登記します。

Q. 建物の合併は、物理的な工事をして建物を1個にする手続である。○か×か。

×。合併は物理的な工事をせず、登記の上で1個（主＋附属）にまとめる手続です。物理的に1個になるのは合体です。

Q. 一方に抵当権があり他方にない2個の建物は、いつでも合併できる。○か×か。

×。合併禁止事項に触れるため合併できません。合併には所有者の同一などの要件・制限があります。

まとめ

合体は物理的にくっついて1個になること（申請義務あり）、合併は物理的には別のまま登記上1個にまとめること（任意・合併禁止事項あり）です。

「物理的に1個になったか／登記上まとめるだけか」で見分けましょう。

この論点が出題された過去問

この論点が問われた過去問の解説です（新しい年度から順）。

参考にした資料

・不動産登記法（建物の合体・合併の登記）／合体・合併の違い・要件について、土地家屋調査士事務所の解説で確認

・令和6年度土地家屋調査士試験午後の部第5問・第16問／法務省公式問題

※制度・要件は改正されることがあります。最新の不動産登記法・規則は法務省・e-Govでご確認ください。内容確認日：2026年6月13日。

この記事を書いた人

独学で学ぶ土地家屋調査士編集部

土地家屋調査士試験の用語・条文・記述式・測量計算を、法務省の公式情報と最新の法令に照らして整理しています。