変更の登記と更正の登記の違い｜後から変わったか・最初から誤っていたか（不動産登記法2条15号・16号）

登記記録の地積と実測が合わないとき、地積の変更の登記なのか、地積の更正の登記なのかで迷います。

この2つは、直す対象が同じでも、原因がまったく違う登記です。

変更の登記と更正の登記の違い

変更の登記は登記の後に登記事項が変わったときの登記、更正の登記は登記事項に錯誤又は遺漏があったときの登記です。

条文はどちらも不動産登記法2条の定義に置かれています。

「訂正する」と書かれているのは更正の登記だけです。

分かれ目は「登記した時点で正しかったか」

判断は、いま実態と登記が食い違っている理由をさかのぼって決めます。

登記した時点では登記記録が実態どおりで、その後に実態のほうが動いたのなら、変更の登記です。

登記した時点ですでに登記記録が実態と食い違っていたのなら、更正の登記になります。

土地の場合（37条と38条）

土地では、地目又は地積について変更があったときに、その変更があった日から1月以内に変更の登記を申請します（法37条）。

一方、土地の表題部の更正の登記は法38条に置かれ、こちらには申請期間の定めがありません。

申請義務がある登記とない登記の区分は、下の記事にまとめてあります。

表示に関する登記の申請義務（1ヶ月以内・過料）

建物の場合（51条と53条）

建物では、表題部の登記事項について変更があったときに、その変更があった日から1月以内に変更の登記を申請します（法51条1項）。

建物の表題部の更正の登記は法53条で、土地の38条と同じ組み立てです。

土地も建物も、変更のほうに1月以内の申請期間が書かれ、更正のほうには書かれていません。

申請できる人が限られる

更正の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は申請することができません（法38条・53条）。

条文が「以外の者は、申請することができない」という書き方で、申請人を限定しています。

過去問での問われ方

令和4年度は土地の表題部の変更又は更正の登記、令和3年度は建物の表題部の変更又は更正の登記が、それぞれ正面から問われました。

令和6年度と令和2年度では、地積に関する更正の登記が出ています。

土地と建物のどちらでも問われるので、37条と51条、38条と53条を対にして覚えると崩れにくくなります。

理解度チェック

まとめ

変更の登記は登記の後に登記事項が変わったとき、更正の登記は登記事項に錯誤又は遺漏があったときの登記で、分かれ目は登記した時点で正しかったかどうかです。

土地は37条と38条、建物は51条と53条が対になります。

• 表示に関する登記の申請義務（1ヶ月以内・過料）
• 分筆登記と地積更正登記の違い
• 地積更正登記の手続（筆界確認から申請まで）
• 地目変更登記とは（1ヶ月以内の申請義務）
• 土地の滅失の登記（一部滅失は地積の変更）
• 不動産登記法の論点解説トップ

過去問でどう問われたか（年度別）

この論点が問われた過去問です。正答は法務省公表の正解によります。各問の解説は年度・問番号から確認できます。

※正答は法務省公表の正解（標準解答）によります。