区分建物の登記記録の見方｜一棟の建物の表題部・専有部分・敷地権の表示

区分建物とは、1棟の建物を、構造上・利用上独立した複数の部分（専有部分）に分けたものです。マンションが典型例です。

区分建物の登記記録は、通常の建物と違い、表題部が「一棟の建物」と「専有部分」の二重構造になっているのが特徴です。

通常の建物の登記記録の構成は登記記録の構成（表題部と権利部）で扱いました。ここでは区分建物に特有の見方を整理します。

一棟の建物の表題部｜一棟全体と敷地権の目的である土地

一棟の建物の表題部には、まずマンション1棟全体の表示が記録されます。所在・建物の名称・構造・床面積です（不動産登記法44条）。

あわせて、その一棟が建っている土地について敷地権の目的である土地の表示が記録されます。土地の符号・所在及び地番・地目・地積です。

専有部分の建物の表題部｜その住戸と敷地権の表示

専有部分の建物の表題部には、住戸ごとの表示が記録されます。家屋番号・建物の名称（部屋番号）・種類・構造・床面積です。

その住戸に対応する敷地権の表示（敷地権の種類・割合・原因及びその日付）も、専有部分の表題部に記録されます（不動産登記法44条）。敷地権の種類は所有権のほか、地上権・賃借権などのこともあります。

敷地権そのものの意味は敷地権とは（敷地利用権との違い）で扱っています。

敷地権である旨の登記｜土地の登記記録には職権で

敷地権の登記がされると、登記官が職権で、敷地である土地の登記記録に敷地権である旨の登記をします。

これ以後は、専有部分（区分建物）についてした所有権などの登記が土地の敷地権にも効力を持ち、土地について別々に登記をする必要がなくなります。

過去問での問われ方

区分建物の登記記録の構成は、択一の空欄補充や登記記録を読ませる形で問われます。

平成30年度（午後第11問）では区分建物・敷地権が空欄補充で、令和2年度（午後第15問）では敷地権付き区分建物の登記記録が問われました。令和2年度（午後第14問）・令和7年度（午後第13問）でも敷地権が問われています。

理解度チェック

まとめ

区分建物の登記記録は、一棟の建物の表題部（一棟全体＋敷地権の目的である土地）と、専有部分の建物の表題部（各住戸＋敷地権の表示）の二重構造です。

「敷地権の目的である土地の表示＝一棟の表題部」「敷地権の表示＝専有部分の表題部」の対応で押さえましょう。

• 登記記録の構成（表題部と権利部）｜通常の建物・土地の登記記録の見方
• 敷地権とは（敷地利用権との違いと分離処分の禁止）
• 区分建物の表題登記は一括申請（他の区分建物と併せて申請）
• 区分建物の独立性（構造上・利用上の独立性）
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