登記記録の構成とは｜表題部と権利部（甲区・乙区）と表示に関する登記の登記事項

登記記録とは、一筆の土地または一個の建物ごとに作られる、その不動産の記録です（不動産登記法2条5号）。

この登記記録は、大きく表題部と権利部の2つに分かれます。

土地家屋調査士が扱うのは、このうち表題部（表示に関する登記）です。順番に整理します。

登記記録は表題部と権利部に分かれる

登記記録は、不動産の物理的な状況を示す表題部と、権利関係を示す権利部で構成されます。

表題部には表示に関する登記が、権利部には権利に関する登記が記録されます（不動産登記法2条7号・8号）。権利部は、さらに甲区と乙区に分かれます。

表題部｜表示に関する登記（土地家屋調査士の担当）

表題部は、その不動産が「どこにある・どんな土地建物か」という物理的状況を公示する部分です。

土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積が記録されます。これらの表示に関する登記が、土地家屋調査士の専門領域です。

まだ所有権の登記がない段階では、所有者も表題部に記録されます。これを表題部所有者といいます。

権利部｜甲区（所有権）と乙区（所有権以外）

権利部は、その不動産の権利関係を公示する部分で、甲区と乙区に分かれます（不動産登記規則4条）。

甲区には所有権に関する登記、乙区には所有権以外の権利（抵当権・地上権・地役権など）に関する登記が記録されます。

権利部の登記（所有権の保存・移転、抵当権の設定など）は、司法書士が扱う領域です。土地家屋調査士は原則として権利部には関与しません。

表示に関する登記の登記事項｜共通・土地・建物

表示に関する登記に何を記録するかは、法律で決まっています。

土地・建物に共通する事項（27条）に、土地（34条）・建物（44条）ごとの事項が加わる、という構造です。

共通事項の1つとして登記原因及びその日付が挙げられている点に注意します。表示に関する登記でも、原則として登記原因とその日付が登記事項になります。

ただし分筆・合筆の登記のように、登記原因の日付を伴わないものもあります。

過去問での問われ方

登記記録の構成そのものが、択一の空欄補充などで直接問われます。

平成29年度（午後第4問）では、登記記録が表題部と権利部に区分されることが空欄補充で問われました。令和3年度（午後第12問）では、建物の表示に関する登記の登記事項が問われています。

令和5年度（午後第5問）は表題部の登記記録が新たに作成される場面、令和元年度（午後第19問）は登記事項の「原因及びその日付」から分筆・合筆の沿革を読み取る問題でした。

理解度チェック

まとめ

登記記録は表題部（表示に関する登記）と権利部（権利に関する登記＝甲区・乙区）に分かれ、土地家屋調査士が扱うのは表題部です。

表示に関する登記の登記事項は、共通（27条）に土地（34条）・建物（44条）の事項が加わる形で押さえましょう。

• 表題部所有者と所有権の登記名義人の違い（表示登記と権利登記）
• 区分建物の登記記録の見方（一棟の建物の表題部・専有部分・敷地権の表示）
• 登記記録・図面の保存期間まとめ（閉鎖登記記録50年・建物30年）
• 土地家屋調査士と司法書士の違い（表示に関する登記と権利に関する登記）
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